Pour une politique du logement plus solidaire
20 août 2008Contexte, objet et orientations de la présente contribution
Après près de deux décennies de politique forte de l’Etat et des collectivités locales en faveur du logement et de l’habitat outre-mer, la Martinique comme les autres régions d’outre-mer demeure confrontée à une crise du logement.
Pour donner suite à la Conférence Nationale sur le Logement Outre-Mer organisée par les Ministères de la Cohésion Sociale, de l’Equipement et de l’Outre-mer le 27 Février 2007 à Paris et dans la perspective du projet de Loi de Zone Franche Globale qui contient un volet Logement et Foncier, la présente contribution vise à synthétiser les orientations et propositions des acteurs de la filière logement, qu’ils soient opérateurs, financiers, maîtres d’ouvrage ou acteurs sociaux.
Cette contribution, engagée en Martinique à l’initiative de M. Serge Letchimy, vise à dégager les axes fondamentaux qui apparaissent comme des « incontournables » d’une politique dont le fonctionnement est arrivé « à bout de souffle » et dont les perspectives ne manquent pas de soulever craintes et pessimisme.
Pour réaliser ce travail, un groupe pluridisciplinaire d’experts locaux s’est réuni pour œuvrer à la rédaction de propositions concrètes qui feront l’objet d’une démarche double, au cours du premier trimestre 2008 :
- des amendements parlementaires à l’occasion du débat sur le projet de Loi pour la Zone Franche Globale
- un projet de plan pluriannuel pour le logement outre-mer, associant l’ensemble des forces vives de la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane et la Réunion, qui permettra de proposer des alternatives concrètes et adaptées aux enjeux locaux en faveur du logement, du foncier et de l’habitat.
En attendant cette phase d’approfondissement, d’amendement et de planification, les axes fondamentaux suivants sont présentés et structurent le travail collégial :
A. Sortir de l’imbroglio des compétences et clarifier le rôle des acteurs
B. Des financements publics diversifiés, adaptés et optimisés
C. Maîtriser l’offre foncière et réorienter la programmation sur la rénovation urbaine
D. Mieux répondre aux demandes spécifiques et aux enjeux d’évolution sociétale
Le Logement dans les régions d’outre-mer :
Une crise grave, persistante et inquiétante
Plus encore que la métropole, l’Outre-Mer connaît une situation particulièrement difficile avec un retard estimé à 27 000 logements locatifs sociaux publics.
La Coordination DOM pour l’Amélioration de l’Habitat avait mis en avant les besoins considérables pour l’amélioration de l’habitat dans les DOM lors de sa déclaration du 5 octobre 2006. En effet, les DOM comptent 80 000 logements indignes.
Ainsi, à la Réunion, on estime nécessaire de construire 9 000 nouveaux logements par an dont 6 000 logements sociaux alors qu’on en construit 4 000.
La Guadeloupe et la Martinique souffrent également d’un important déficit en logements sociaux et sont confrontées à une surdensité de la population dans certaines agglomérations, avec un parc immobilier souvent ancien et vétuste : une situation encore aggravée par un important risque sismique.
En Martinique, les besoins sont de 12 000 logements sociaux et de 3 000 chantiers dans le domaine de l’amélioration de l’habitat.
Les besoins de la Guyane sont évalués à 3 000 logements par an et ne sont couverts qu’à 70 %, laissant libre cours à la construction sauvage sur des terrains non aménagés et parfois dangereux. Enfin, Mayotte doit faire face à une transition entre l’habitat traditionnel et le logement aux normes nationales. La poussée démographique, l’immigration irrégulière conduisent à faire naître des zones d’habitat spontané sur des terrains non constructibles.
Résorber l’habitat insalubre, réhabiliter un parc vétuste important, construire pour répondre à une demande soutenue par une démographie active, tels sont les enjeux auxquels nous sommes confrontés … le tout dans un contexte plus complexe qu’en métropole en raison notamment des surcoûts liés à l’éloignement et à l’isolement, en raison du surenchérissement d’un foncier trop rare, en raison de la dégradation du bâti due aux effets climatiques.
Le parc public de logements sociaux est proportionnellement plus réduit en outre-mer qu’en France :
près de 60 logements sociaux pour 1 000 habitants dans les DOM
contre près de 70 pour 1 000 habitants en France.
La difficulté d’accès au parc social est plus grande dans les DOM qu’en métropole pour les ménages pauvres et davantage encore pour les ménages modestes.
Le Logement Ă la Martinique :
Une crise Ă©galement
En Martinique, on évalue les besoins à 3.000 logements supplémentaires.
Le nombre de constructions en locatif social a baissé en 2006, passant de 1 306 logements produits en locatif social en 2005 à 325 en 2006.
Le problème important de solvabilité des ménages :
12 % de la population martiniquaise vit en dessous du seuil de pauvreté.
20 % des actifs sont au RMI.
l’importance du taux de vacance dans le parc privé.
12 % de logements sont vacants. Il est donc nécessaire de mettre l’accent sur la réhabilitation notamment dans les centre-bourgs et de lutter contre l’indivision.
§ Le vieillissement de la population et la structure des ménages sont une donne essentielle.
Aujourd’hui, on compte 17 % de personnes âgées de plus de 65 ans ce qui rapproche la Martinique de la moyenne nationale.
En 2030, selon les projections, la Martinique sera le département le plus âgé de France ou le second dans ce classement.
Il y a Ă©galement en Martinique un grand nombre de familles monoparentales avec un enfant.
Les personnes âgées et ces familles monoparentales ont besoin d’un type de logement particulier, de même que les personnes en grande difficulté sociale.
La Martinique a donc besoin d’une offre de logements adaptée et diversifiée.
Il existe en matière de besoins un grand nombre de domaines d’intervention spécifique qui exigent une capacité d’adaptation du produits aux contraintes naturelles (risques cycloniques et sismiques), aux réalités sociales et culturelles et, enfin, aux exigences de préservation du foncier naturel et à la nécessaire restructuration des tissus urbains anciens.
Le Logement Outre-Mer :
1 priorité, 4 axes, 20 propositions
A. Sortir de l’imbroglio des compétences et clarifier le rôle des acteurs
1. Définir et mettre en œuvre un mode de gouvernance locale recentré et opérationnel
2. Repositionner les communes comme acteurs responsables et actifs, sur la base de Contrats Objectifs Habitat
3. Œuvrer à une meilleure fongibilité des financements publics par la mutualisation
B. Mobiliser des financements publics diversifiés, adaptés et optimisés
4. Préserver et revaloriser la Ligne Budgétaire Unique
5. Engager la recherche de financements alternatifs et complémentaires
6. Orienter la défiscalisation vers la rénovation et la réhabilitation
7. Optimiser l’intervention de l’ANAH outre-mer
8. Mieux utiliser les fonds du 1% patronal
9. Maintenir la vocation sociale locative du parc HLM ancien
C. Maîtriser l’offre foncière et réorienter la programmation logement sur la rénovation urbaine
10. Politique du logement, développement durable et préservation des terres : privilégier le renouvellement urbain
11. Eriger la sortie de l’insalubrité comme priorité de l’outre-mer
12. Simplifier les règlements de sortie d’indivision
13. Créer un cadre stimulateur de sortie de la vacance
14. Revisiter les mécanismes de calcul de la charge foncière et
15. L’intégration et le financement des règles parasismiques
D. Mieux répondre aux demandes spécifiques et aux enjeux d’évolution sociétale
16. Adapter les produits techniques et financiers pour stimuler l’expérimentation
17. Maintenir l’effort de solidarité pour les plus démunis avec les logements très sociaux
18. Développer l’amélioration de l’habitat et le maintien à domicile des personnes âgées
19. Favoriser l’autonomie résidentielle par le logement des jeunes
20. Encourager les parcours résidentiels pour les couples actifs salariés
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